民法典 | 物业到底管啥不管啥？

在日常生活中，

家里灯泡坏了，找物业；

停水停电了，找物业；

房屋出现质量问题，还找物业……

在一些居民眼中，

只要是出现问题就要求物业来解决，

物业就是万能的。

物业服务企业究竟是干嘛的？

物业的管理的职责边界在哪里？

出现一些问题业主究竟该找哪些部门？

问题：除了毁坏绿地，据很多业主反映，部分业主存在私搭乱建的现象，到底该归谁管?

问题：“我们小区地下车库消防通道被人侵占改装成储藏间，极大增加消防隐患，业主多次反映没人管。作为日常管理方，消防通道被占，到底该归谁管?”

解读：《民法典》第九百四十二条规定：“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”

因此，物业有义务防止其服务区域内出现违反消防法律法规的行为。这要求物业一方面应及时采取合理措施制止违反消防法的行为，另一方面有向消防救援机构报告并协助处理违法行为的义务。

问题：邻居装修、跳广场舞、家里K歌……这些噪声污染经常影响我们的生活，物业该不该管?

业主大会或业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

问题：“插座更换10元/个、马桶疏通50元……”物业提供的这些服务该不该收费?

问题：有时会遇到停水、停电问题，有的是供水、供电单位统一对某个区域进行停水、停电，有的是小区里的转供水、电设施出现了问题，而有的则是物业故意给某个业主家停水、停电。

解读：《民法典》第六百五十一条规定：“供电人应当按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电。供电人未按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电，造成用电人损失的，应当承担赔偿责任。”

供水、供电等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向用户收取费用。遇到停水、停电等问题，应要求供水、供电等单位解决问题。

如涉及物业服务企业转供水、电的，应区分属于源头问题还是转供水、电中的设备因素，如果是转供水、电中的设备出现问题，应由物业组织自行维修或申请使用维修资金维修。

同时，《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可提起诉讼或申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

问题：厨房、卫生间、阳台、楼顶……上述地方漏水是生活中最为常见的，那么是不是该由物业出钱进行维修呢?
     解读：不管哪种类型，多不是由物业企业出钱来进行维修的。其中要分4类情况处理：(1)新建商品房处于质保期内的，一般由建设单位（即开发商）来负责维修;(2)属于自用部位或人为破坏、使用不当等原因造成的，一般由使用人（一般指业主）自行组织维修;(3)超出质保期、因使用年限较长等自然原因出现的屋面、墙面渗水、漏水等问题，应依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修。（4）如果没有筹集专项维修资金的，可由相关业主分摊费用来负责维修。

问题：买的房子出现裂缝、墙面掉沙、门窗破损等问题，究竟该找谁?
        解读：应分情况讨论：(1)向开发商购买房屋，居住后发现质量问题：《最高院商品房买卖合同司法解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，如果购买房屋并居住后发现房屋存在影响居住的质量问题后，业主可以向开发商请求赔偿。

问题：“我们小区个别外墙脱落较厉害。”外墙脱落、电梯出现问题，到底该归谁管?

       解读：电梯等共有设施设备出问题应区分看待，日常保养的工作，属于日常物业管理的范畴;如属于维修、更新、改造，符合维修资金使用范畴的，应通过申请使用维修资金解决。外墙脱落等公共部位出现问题，保修期内可向物业服务企业或业委会进行反映，由其协调建设单位进行维修;保修期外的，可由物业服务企业或业委会申请使用维修资金解决。

《民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

信息来源：中国物业管理协会网